在長(zhǎng)期需求拐點(diǎn)已至、低成本房貸一去不返、行業(yè)中期面臨去產(chǎn)能的背景下，年初以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在調(diào)整于近期明顯加劇。分析人士表示，從行業(yè)基本面來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)景氣度確實(shí)不容樂(lè)觀，但隨著房?jī)r(jià)下行，部分地方政府主導(dǎo)的放松調(diào)控趨勢(shì)也逐漸明朗，推進(jìn)棚戶區(qū)改造又是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要政策舉措之一，再加上部分先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商打出“差異化、特色化”應(yīng)對(duì)牌，積極向旅游地產(chǎn)進(jìn)軍，下半年房地產(chǎn)投資機(jī)遇其實(shí)并不匱乏。
       旅游地產(chǎn)成弱市亮點(diǎn)
       相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年樓市成交同比下滑明顯：上半年新建住宅成交一線城市同比下降32%，二線城市同比下降24%；二手住宅成交一線城市同比下降51%，二線城市同比下降39%。與此同時(shí)，由于推盤(pán)增加及銷售速度的下降，商品房庫(kù)存上升較快，國(guó)內(nèi)18大城市住宅可售套數(shù)合計(jì)85.2739萬(wàn)套，環(huán)比上升3.6%，去化周期增加到12.6個(gè)月。考慮到去年多個(gè)城市土地成交量較大，分析人士表示，下半年高庫(kù)存的壓力可能使得部分城市存在價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
       在景氣度低迷的情況下，部分房企在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域看到了全新的商機(jī)，并積極向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。近一段時(shí)期，萬(wàn)達(dá)、綠地等大型房企均開(kāi)始大手筆投資建設(shè)文化地產(chǎn)，華僑城A也開(kāi)創(chuàng)了“主題公園 商業(yè)地產(chǎn)”搭配的先河；進(jìn)入7月，中弘股份宣布與上影集團(tuán)簽約開(kāi)發(fā)影視旅游地產(chǎn)更是將這股轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)潮流推到高峰。在目睹了房地產(chǎn)行業(yè)的這些新變化后，A股投資者一改此前的悲觀論調(diào)，轉(zhuǎn)而用更為積極的目光重新審視房地產(chǎn)板塊，這成為帶動(dòng)申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)近兩周來(lái)連續(xù)反彈的關(guān)鍵。
       根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，6月25日至7月4日之間，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)區(qū)間漲幅達(dá)3.63%，同期滬綜指累計(jì)漲幅僅為1.25%，而年初以來(lái)地產(chǎn)板塊的累積漲幅也僅為1.66%，表明板塊指數(shù)在完成階段性探底后已經(jīng)開(kāi)始企穩(wěn)回升。
       個(gè)股方面，轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的消息也對(duì)相關(guān)公司股價(jià)帶來(lái)顯著提振。以中弘股份為例，自該公司公告與上影集團(tuán)展開(kāi)合作后，次日該公司股價(jià)即封住漲停板，報(bào)收3.37元。上周五大盤(pán)弱勢(shì)回調(diào)的同時(shí)，主力資金也借機(jī)向地產(chǎn)股發(fā)起集體攻勢(shì)，刺激版塊內(nèi)賺錢(qián)效應(yīng)小幅回升。截至收盤(pán)，除宜華地產(chǎn)一字板漲停外，亞太實(shí)業(yè)、陽(yáng)光城、中珠控股也都分別大漲5.75%、5.49%、4.53%，全天紅盤(pán)報(bào)收的個(gè)股達(dá)到53只。分析人士表示，隨著國(guó)內(nèi)文化、旅游消費(fèi)日趨旺盛，房企轉(zhuǎn)型文化旅游地產(chǎn)將會(huì)成為趨勢(shì)，預(yù)計(jì)這一概念將遭到A股投資者反復(fù)炒作。
       行業(yè)政策“暖風(fēng)”不斷
       在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，推進(jìn)棚戶區(qū)改造是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要政策舉措之一。今年3月的政府工作報(bào)告將改造各類棚戶區(qū)戶數(shù)從370萬(wàn)上調(diào)至470萬(wàn)，較去年的300萬(wàn)戶大幅增長(zhǎng)57%，相應(yīng)地全年新開(kāi)工保障房建設(shè)目標(biāo)也上調(diào)100萬(wàn)套至700萬(wàn)套。據(jù)有關(guān)方面預(yù)計(jì)，若要完成470萬(wàn)的棚改目標(biāo)需要超過(guò)1萬(wàn)億元資金。
       為解決棚改項(xiàng)目融資難題，央行還在今年5月向國(guó)開(kāi)行定向下發(fā)了3000億元作為改造的專項(xiàng)資金。同時(shí)，地方政府也開(kāi)始進(jìn)一步上調(diào)棚改目標(biāo)，如長(zhǎng)沙市近期就宣布今年將增加42個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。申銀萬(wàn)國(guó)指出，在融資瓶頸逐一突破的大環(huán)境下，預(yù)計(jì)下半年棚戶區(qū)改造將顯著提速。這將在一定程度上緩解今年以來(lái)房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑的局面，建材、建筑等下游企業(yè)可能因此受益。
       雖然下半年中央層面不太可能出臺(tái)刺激政策，但在當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控仍以支持首套房，抑制投資投機(jī)需求，以及分類調(diào)控為基調(diào)的背景下，地方政府各類救市松綁措施或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái)。安信證券指出，庫(kù)存壓力較大的二線城市下半年將逐漸放松限購(gòu)，如杭州、寧波、哈爾濱、福州、青島等城市，其去化周期均大幅高于一二線城市平均水平。如呼和浩特日前就對(duì)外發(fā)布《關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，正式成為國(guó)內(nèi)首個(gè)放松限購(gòu)的城市。
       招商證券則表示，微調(diào)限購(gòu)政策城市的增加，一定程度上托舉了房地產(chǎn)行業(yè)的需求，短期內(nèi)以下品種將迎來(lái)確定性反彈機(jī)會(huì)：一是板塊龍頭，博弈政策松動(dòng)的估值回升行情；二是受益于京津冀、土地改革等題材概念的區(qū)域性上市房企。
                                                                                                                     （來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）